États des lieux
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L’état des lieux est un document qui atteste de l’état du logement (meublé ou non meublé). Il est à la fois signé par le bailleur et le locataire. L’état des lieux désigne aussi, l’acte de constatation en tant que tel. En cas de location, il existe deux types d’état des lieux :

• — L’état des lieux d’entrée, qui s’effectue avant la remise des clés au locataire. Il permet au locataire et au propriétaire de constater l’état du logement avant que le locataire ne s’installe.
• — L’état des lieux de sortie, qui s’effectue à la fin de la location, juste avant que le locataire rende ses clés au propriétaire et que ce dernier ne rende le dépôt de garantie au locataire. Il permet au locataire et au propriétaire de comparer l’état des lieux du logement à l’entrée et à la sortie.

L’état des lieux est obligatoire pour plusieurs types de contrats de location. Il est ainsi obligatoire pour tout bail de location vide ou bail de location meublée, conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit ”qu’un état des lieux est établi (…) dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location”.

En ce qui concerne les autres types de contrats de location, même lorsque la loi ne l’impose pas explicitement, le régime général du contrat de location posé par le code civil le rend nécessaire, puisque l’article 1731 dudit code précise que “s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire”. Ainsi, même si l’état des lieux n’est pas obligatoire (lorsque le contrat de location n’est ni un bail d’habitation ni un bail commercial), son absence est déconseillée, essentiellement pour le locataire, qui sera présumé avoir pris possession des lieux loués en bon état.

L’état des lieux se présente sous forme de document précisant l’adresse des lieux loués, ainsi que la date du contrat de bail et de la prise de possession des lieux.

Sa forme est libre, mais en général, il intègre un tableau avec une ligne par pièce et des colonnes pour annoter dans chaque cas l’état d’usage de la pièce et si des dégradations particulières sont relevée. Il est nécessaire de ne pas se contenter de viser les pièces mais également les autres parties des lieux loués tels que les couloirs, les pièces d’eaux, wc, buanderies, etc., afin d’être certain de n’avoir omis d’examiner aucune partie des lieux mis en location. Des lignes particulières peuvent par ailleurs concerner les équipements éventuels des lieux loués.

Plus l’état des lieux sera ainsi complet, plus le locataire sera protégé contre toute revendication indue du bailleur et plus le bailleur pourra aisément prouver une dégradation réelle imputable au locataire.

L’état des lieux doit être rempli à deux reprises au cours d’une location. La première fois lorsque la personne entre dans les lieux. Il s’agit alors de l’état des lieux d’entrée, généralement le jour de la remise des clés. Et la deuxième fois, lorsque le locataire quitte les lieux. Il s’agit alors de l’état des lieux de sortie.

L’état des lieux d’entrée doit être réalisé de manière contradictoire entre le bailleur et le locataire, au moment où les clés sont remises à ce dernier. La présence simultanée des deux parties est obligatoire et le bailleur ne peut réaliser son constat s’il n’est pas accompagné du preneur avec lequel il va faire le tour complet du logement et sa description minutieuse.

Il est donc important de suivre un ordre logique, un parcours facilement repérable dans les lieux, pièce par pièce, depuis l’entrée, en passant par la cuisine, la salle de bain, le séjour, les chambres, terrasse/balcon, etc. dans chacune de ces pièces, il faudra noter avec précision l’état du plafond, des murs, du sol, préciser si le sol est couvert de moquette, carrelé, revêtu d’un plancher, etc. indiquer si les murs sont peints ou tapissés, et pour chacun de ces éléments préciser le mieux possible leur état, en évitant les notions vagues telles que bon, moyen, mauvais, mais indiquer s’ils sont troués, fissurés, salis, déchirés, usés, etc. Il convient de prendre en compte l’usure normale de l’appartement, qui ne constitue pas une dégradation en soi. La même attention devra être portée à l’état des huisseries, portes, fenêtres et leurs serrures, leurs articulations, leur fonctionnement, leur étanchéité. Les relevés des compteurs d’électricité, d’eau et de gaz devront être mentionnés sur l’état des lieux. Les éventuelles parties communes tels que le grenier, la cave, le parking, le local à vélos, seront visités et les systèmes de fermeture vérifiés.

L’état des lieux de sortie sera l’occasion de constater ce qui résulte d’un usage normal et ce qui a pu être dégradé volontairement ou accidentellement (le dépôt de garantie faisant partie des obligations du locataire, peut servir à financer les éventuelles réparations). Quand l’examen minutieux du logement pièce par pièce aura été effectué, si les deux parties s’accordent sur l’état des lieux, il pourront le dater et le signer. Le locataire dispose d’un délai de 10 jours après l’état des lieux pour y faire ajouter des éléments qui n’auraient pas été constatés. Il dispose en outre d’un mois après l’ouverture de la période de chauffe pour signaler des problèmes concernant les appareils de chauffage.

Il arrive que le locataire et le bailleur ne parviennent pas à s’entendre sur le contenu de l’état des lieux et refusent de le signer. Parfois, l’une des deux parties refuse même d’être présente au moment de l’état des lieux.

Si vous vous trouvez dans cette situation, vous devez contacter un huissier de justice. Celui-ci remplacera la partie manquante ou bien celle qui refuse de signer. Avant sa participation à l’état des lieux, l’huissier de justice convoque le locataire et le bailleur (au moins 7 jours avant).

Si des réserves sont émises par le propriétaire ou le locataire, ils peuvent également faire appel, sans frais, à la commission départementale de la conciliation (préfecture ou DDE). La commission convoquera les parties et essaiera de trouver un accord.

Dans ce cas, le logement est présumé en bon état de réparation et le locataire doit le rendre tel quel. Cependant cette présomption est valable pour la partie qui ne s'est pas opposée à la rédaction de l'état des lieux. Ainsi trois situations sont possibles :

• — Le propriétaire refuse d'établir un état des lieux. Il ne peut pas bénéficier de la présomption et il devra faire la preuve du bon état du logement à la remise des clés avant de réclamer des frais de remise en état au locataire.
• — Le locataire s'est refusé à l'établissement de l'état des lieux. La présomption revient donc au propriétaire, le logement est présumé en bon état et le locataire devra le rendre tel quel à la sortie.
• — Un commun accord, le locataire et le propriétaire n'ont pas établi d'état des lieux, le locataire est également présumé avoir pris le logement en bon état et devra le rendre tel quel.